-제주도의회는 서민의 설움과 상실감을 방관만 할 것인가.-

과거 제주의 공공자산인 공공택지를 싸게 공급받아 높은 분양가로 폭리를 취한다는 비난을 받은 “첨단꿈에그린”이 임대주택의 분양전환이 2022. 2.부터 시작된다. 과거 2016년 고분양가로 막대한 이익을 취한 시행사는 이번 분양 전환 시에도 시세 상승에 따른 감정평가액으로 막대한 수익을 남기게 되었다.

“첨단꿈에그린”사업시행자인 ㈜디알엠씨티와 임차인의 임차계약서에 “임대주택의 분양전환 금액”은 ‘갑’이 선정한 감정평가법인의 감정평가금액을 기준으로 산정한다라고만 되어 있을 뿐, 임차인을 위한 세부조항을 어디에서도 찾을 수 없다.

“첨단꿈에그린”과 같은 공동주택을 감정평가를 할 때는 거래사례비교법을 적용하게 되는데, 이는 인근 분양가 혹은 거래되는 아파트 거래사례를 사용하게 된다. 즉, 최근 1년간 급등한 제주도 내 아파트 가격이 분양전환아파트에 반영이 된다는 것이다. 만약에 세부적 조항에 원가를 고려하도록 감정평가를 할 수 있도록하면 평가 금액은 달라질 수 있으나, 이러한 세부조항은 없었다.

과거 첨단단지의 공공택지 개발 과정에서 토지보상은 개발이익이 반영되지 않은 가격으로 보상을 해주었다. 그 결과 택지 조성비를 합치더라도 116만원의 저렴한 가격으로 시행사는 택지를 공급받았다.

그러나 이 시점에 거래사례로 감정평가를 하게되면 급등한 아파트 가격까지 시행사의 이윤으로 가져가게 된다.

또한, 지난해 10. 15. “제주첨단꿈에그린 3단지 임차인 협의회”는 시행사가 단독으로 지정하는 감정평가법인의 불공정에 대하여 문제를 제기하며, 시행사에게 복수감정의뢰를 요청하였으나, 시행사는 단독으로 분양전환 감정평가를 업체에 의뢰하였다.

공용수용의 경우에는 대개 감정평가사에 대한 공정성 확보를 위해 소유자추천제도를 갖추고 있는데 반해, 이번 “첨단꿈에그린 분양전환세대”는 시행사 만이 감정평가사를 선정하여 업체들이 구조적으로 독립성과 공정성을 담보할 수 없다는 불신으로 임차인들에게 불신을 주고 있다.

첨단 꿈에그린은 앞에서 언급하였듯, 이미, 첨단꿈에그린은 제주의 공공자산인 공공택지를 싸게 공급받아 높은 분양가로 폭리를 취하였다. 당시까지 최고가를 기록한 아파트는 2012년에 분양된 노형2차 아이파크였는데, 이 아파트의 공동주택부지 매입 비용은 3.3㎡당 486만원, 분양가는3.3㎡당 902만원이었다. 이에 비해 첨단꿈에그린의 공동주택부지 매입은 3.3㎡당 116만원으로 위의 공동주택 매입비용보다 상대적으로 4배이상 저렴한데도 불구하고, 분양가는 3.3㎡당 869만8000원으로 거의 유사하게 분양되었다. 그러나 이후 101㎡(30평)의 경우 발코니 확장·붙박이장·천정 에어컨 등 옵션을 추가하면 그 분양가는 실질적으로 1,000만원대였다.

당시 꿈의그린아파트 부지가 해발 370m 고지대에 자리잡아 지하 암반공사비 등의 택지비 가산 비용과 건축비 등을 감안하더라도 분양가가 도심지 아파트에 비해 과도하게 높은 분양가였다.

당시 첨단꿈에그린아파트는 공공용지를 분양받았기에 분양가 상한제에 따라 제주도 분양가심사위원회의 심의를 받아야 했다.

그러나, 그에 따른 사업시행자의 분양가상한제를 회피하는 목적으로 사용한 169세대의 임대전환으로 시행사는 임대전환 169세대가 분양가 심사대상에서 제외되면서 고분양가 논란을 피했으며, 임대세대의 임차보증금 또한 분양가의 약 90%로 책정하여 이미 높은 임대수익을 챙겼다.

그럼에도, 다시 한번 시세 상승 등에 대한 이익마저 시행사의 몫으로 챙기려 하고 있다.

㈜디알엠씨티의 첨단꿈에그린 아파트는 jdc로부터 저렴하게 공급받은 공공택지로 인하여 이미 수백억원의 개발이익을 독식하였으며, 내 집 마련을 하기 위한 임차인의 상황을 이용한 불공정한 계약서를 작성하여 시행사에만 유리한 계약서로 시세 상승에 따른 폭리를 다시 한번 취하려고 한다.

결국, 제주도민에게 돌아가야 할 공공택지로 인한 개발사업이 결과적으로는 민간사업자의 배만 불리는 결과가 야기되었다.

잘못된 제주시행정을 바로잡는 것은 제주도의회의 책무이다. 제주도의회는 제주도민의 대변자로써 다음 2가지 사항을 개선하지 않는다면 민간사업자의 폭리를 방관하고 있다는 비판을 면하지 못할 것이다.

1. 도의회는 첨단꿈에그린 시행사와 임차인의 불공정한 분양가 산정을 바로잡을 수 있도록 양 측에서의 감정평가사 추천을 현실화하라

2. 도의회는 제주도에서 이루어지는 개발사업에 대한 법률을 제정하라.

가. 개발이익 환수에 관한 법률을 제정하라

나. 공공택지 분양으로 인한 주택사업과 관련하여 양자에게 공정한 표준 계약서(사업시행자와 임차인 or 수분양자)를 의무화하는 법률을 제정하라

우리 제주경실련은 도민 모두에게 돌아가야 할 개발이익이 특정의 민간사업자가 독식하는 것에 반대한다. 제주도의회가 지금이라도 민간사업자의 폭리를 얼마나 견제하고 도민들의 내 집 마련에 필요한 제도를 재정비하는지 지켜보고 대응하도록 하겠다.

                                    2022년 1월 12일

제주경제정의실천시민연합